“LegalMente”: la casa che visse due volte
Non è il titolo di una favola natalizia, ma la narrazione di quanto può capitare al “giurista fai da te”, che per risparmiare costi notarili rischia di perdere somme notevoli.
Michele De Marzo
E’ accaduto che Tizio, confidando sulle su conoscenze giuridiche apprese su internet, stipulasse un preliminare di vendita per l’acquisto della agognata prima casa e che il promittente venditore fosse il furbo Caio.
Versato il prezzo, al momento della presa di possesso dell’immobile Tizio, davanti alla porta di ingresso, vi trova altra persona anche egli dichiaratosi proprietario del medesimo immobile acquistato sempre dal furbo Caio.
Ma come è possibile che la stessa casa abbia due proprietari? La casa ha una doppia vita? Entrambi, dopo un rapido sguardo di intesa, capiscono di essere stati truffati da Caio.
Ed infatti, non solo la casa è stata venduta due volte a due persone diverse, ma Caio ha anche acceso un finanziamento dando in garanzia la casa, quindi intascando le somme e gravando l’immobile da ipoteca.
Capiamo cosa è successo. Siamo in presenza di un preliminare di vendita stipulato tra le parti e non dal notaio e purtroppo non trascritto nei pubblici registri.
Dalla firma di un contratto preliminare si origina un rapporto giuridico che ha effetto solo tra i soggetti che hanno firmato quel contratto. Questo significa che, nonostante la firma del preliminare, il venditore:
– potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad esempio un usufrutto);
– potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita.
Se questo accadesse, non si potrebbe chiedere a un giudice di mettere nel nulla le attività illecite che il venditore abbia compiuto e cioè di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si potrebbe solo chiedergli il risarcimento dei danni (e sempre che il venditore abbia un patrimonio aggredibile, in quanto, se fosse nullatenente, il danneggiato non troverebbe alcunché su cui soddisfarsi).
C’è dunque un rimedio per evitare tutte queste spiacevoli conseguenze? La risposta è positiva: per sterilizzare i rischi a cui s’è appena accennato, occorre procedere alla “trascrizione” del contratto preliminare nei Registri Immobiliari, operazione per la quale è indispensabile l’intervento del notaio (solo gli atti notarili, e non le semplici scritture private, sono infatti considerati dalla legge idonei ad essere introdotti nei Pubblici Registri).
Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, infatti, si impedisce che i diritti del promissario acquirente siano pregiudicati da altre eventuali vendite dello stesso immobile (c.d. effetto prenotativo) ad opera del promittente venditore, da qualsiasi altro atto compiuto dal venditore o da qualsiasi fatto che il promittente venditore subisca.
Morale della storia, non vi resta che piangere sui soldi versati.
Ad majora!
Per seguirci su Facebook mettete il “mi piace” sulla pagina La Voce News o iscrivetevi al gruppo lavocenews.it. Contatti: direttore@lavocenews.it o info@lavocenews.it. Grazie.
